【浮生随想录】中国经济 土地财政

土地财政来源

1994年分税制改革，中央财政大幅提高，但地方财政依然捉襟见肘。

财权层层上收，事权层层下压。

地方财政怎么改，自己看着办。

要钱没有，要政策，可以给。

学习了香港的土地批租制度，在深圳试点。

我国宪法第十条规定，城市土地归国家所有，农村土地归集体所有

我国的土地性质决定了土地所有权无法进行买卖

1988年宪法对第十条进行了重新解释：将土地所有权和土地使用权分开，所有权维持不变，不能转让，但使用权可以依照法律规定进行转让

1990年相继出台的《出让国有土地使用权审批管理暂行规定》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》等法规规定，住宅用地使用权年限为70年，商业用地使用权年限50年，工业用地使用权年限40年。

1998年7月3日，国务院发布《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》，停止单位福利分房， 逐步施行住房供给商品化，住房分配货币化，标志着在中国延续了近50年的福利分房制度正式画上句号。房地产行业自此进入市场化阶段，也就是著名的98房改。

房地产市场化后，中国经济一路高歌猛涨，土地出让金收入增长同样迅速

卖地类型

商住用地和工业用地

商住用地就是我们熟悉的商业和住宅工业用地，是给制造业建厂用的，一般这种类型的地政府会以极低价格出售为的就是招商引资。工业用地卖出去后，政府还要负责基础设施建设，通水通电通器通网，所谓的七通一平。

只有厂商来用土地，地方政府才可能带动GDP，背后也是土地财政急速膨胀的原因：政治激励

过去二十年经济发展内在逻辑

地方政府首先低价供应大量工业用地招商引资，入驻企业多，税收就更多，就业人口也就更多，进而带动消费和住房需求，此时高价供应商业用地，让开发商建住宅，人口越多房价就越高，房价越高，地价涨的就越猛，地方财政就越富裕，此时地方政府用这个钱搞基建，出台优惠税收政策，吸引更多企业入驻，更多企业带来更多就业人口，更多人口将房价推向更更高。

一手低价供应工业用地招商引资，创造税收和就业，一手高价供应商住用地，获得卖地收入填补财政空缺，工业化和城市化两手抓。

土地金融

地方政府和开发商用土地做抵押，带出巨量资本，随后这些资本变成一座座高楼拔地而起，从宏观层面来说土地本来就是国家的，银行的钱也是国家印的，所以用国家的土地做抵押向国家借钱，本质就是以土地为信用基础发行货币，土地就成了人民币的锚，也就是土地金融的本质：将土地变成了融资工具，凭空创造出天量资本

土地金融的魔力：打破时间和空间限制，将未来贴现到当下，使其价值暴增， 创造出巨量原始积累，从而快速推进工业化和城市化